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关于《天津市新建商品房预售资金监管办法》的政策解读

《天津市新建商品房预售资金监管办法》采取起草政策问答等形式进行解读。
新《办法》规定,本市行政区域内新建商品房在建项目的预售资金均应当纳入监管范围,经济适用住房、限价商品住房、还迁安置住房或购房人无需向开发企业支付房价款的项目不纳入资金监管范围。
二是签订监管协议:监管账户应当按幢或者多幢开立,并由资金监管机构、商业银行开户行、房地产开发企业三方签订新建商品房预售资金监管协议。

一、解读形式

《天津市新建商品房预售资金监管办法》采取起草政策问答等形式进行解读。

二、解读渠道

相关政策解读文件通过报刊、网络媒体、电台等媒介加大对新修订文件的宣传力度,有效扩大解读信息的受众面。

三、解读材料:

1.修订《办法》的主要目的:

《天津市新建商品房预售资金监管办法》实施以来,在规范房地产市场秩序,维护购房群众合法权益,促进项目建设等方面发挥了积极作用,收到较好的社会效果此次对《办法》(津政办发〔201654号)进行修订,一方面进一步巩固已有的成效,一方面通过修订工作使《办法》更加适应新情况和新要求。通过《办法》的修订和实施,在规范和活跃房地产市场,助推地方经济发展中发挥更积极的作用。

2.新《办法》的特点:

新《办法》体现了与时俱进,实事求是的思想和要求,坚持以人民为中心的发展思想和营造良好营商环境的要求,其创新点具体反映在五个方面:

一是坚持实事求是。明确购房人无需向开发企业支付房价款的项目不纳入资金监管范围此项调整更符合市场实际和工作实际,简化了企业办事环节,优化营商环境;

二是坚持监管全覆盖。鉴于非住宅项目在销售管理、施工建设等过程中同住宅项目一致,将非住宅项目一并纳入预售资金监管更好发挥预售资金监管作用,保护购房人利益

三是优化资金拨付流程。明确预售项目取得销售许可证后,即可提取该节点的监管资金,无需再进行现场查看并提交首层室内地平标高节点证明,减少企业提供要件及审核流程优化营商环境

四是简化退房款流程。明确房地产开发企业与购房人取消缴款通知书的,由房地产开发企业自行结算退款,房价款应当自办理退房手续后7个工作日内予以退还。进一步提高了工作效率,减少购房人和开发企业工作人员跑路;

五是留足监管资金。有关部门对监管账户进行冻结和扣划的,商业银行有义务证明新建商品房预售资金及监管账户的性质,并及时书面告知资金监管机构;房地产开发企业应当用自有资金补足扣划资金进一步保障购房群众的合法权益。

3.本市新建商品房预售资金监管的原则:

根据《办法》规定:本市新建商品房预售资金监管遵循政府监管、多方参与、专户专存、专款专用的原则。

4.本市新建商品房预售资金监管主体及职责分工:

根据《办法》规定:市住房城乡建设委是本市新建商品房预售资金监管主管部门,负责本办法的组织实施。市房地产市场服务中心是本市房地产交易资金监管机构,负责本市(滨海新区除外)新建商品房预售资金监管的具体事务性工作。

市住房城乡建设委可以委托区住建委承担本辖区内新建商品房预售资金监管相关工作。

5.本市新建商品房预售资金监管的范围:

新《办法》规定,本市行政区域内新建商品房在建项目的预售资金均应当纳入监管范围,经济适用住房、限价商品住房、还迁安置住房或购房人无需向开发企业支付房价款的项目不纳入资金监管范围。

6.监管费用构成:

根据《办法》规定:本市对新建商品房预售资金中用于支付建筑安装、区内配套建设等费用的资金实行全程监管。

7.监管资金标准的确定:

根据《办法》规定:监管资金标准由市住房城乡建设委组织相关专业机构结合区域、建筑结构、用途等因素综合测定、调整。

根据国家有关政策、建筑设计规范、房地产市场变化等情况,市住房城乡建设委可以对监管资金使用节点和相应资金使用额度进行调整,报市人民政府批准后公布执行。

8.预售资金监管的起止期限:

根据《办法》规定:新建商品房预售资金监管期限,自核发商品房销售许可证开始,至办理不动产首次登记后止。

9.目前为预售资金监管提供金融服务的商业银行:

截止目前,为新建商品房预售资金监管提供金融服务的商业银行达35家,具备开立监管账户资格的支行达到885个,办理缴纳购房款业务的银行网点达1200,覆盖全市各行政区域。具体为:工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、招商银行、中信银行、兴业银行、浦发银行、天津农商银行、渤海银行、天津银行、光大银行、平安银行、滨海农商银行、大连银行、民生银行、华夏银行、浙商银行、北京银行、邮政储蓄银行、锦州银行、盛京银行、广发银行、中德住房储蓄银行、上海银行、廊坊银行、河北银行、金城银行、哈尔滨银行、威海银行、汇丰银行、恒生银行、东亚银行。既有国有商业银行、股份制商业银行、城市商业银行,又有外资银行。

10.新建商品房预售资金监管的主要流程:

一是建立监管账户:房地产开发企业申请商品房销售许可时,应当选择商业银行按照一次商品房销售许可申请对应账户的原则开立新建商品房预售资金监管账户。

二是签订监管协议:监管账户应当按幢或者多幢开立,并由资金监管机构、商业银行开户行、房地产开发企业三方签订新建商品房预售资金监管协议。并凭监管协议办理销售许可证。

三是销售进款:开发企业协助购房人将购房款交入预售资金监管账户。购房人应当凭新建商品房预售资金缴款通知书,通过商业银行网点柜台、新建商品房预售资金监管专用POS机、网银转账等方式将房价款直接存入监管账户。

四是监管资金以外资金提取:每笔预售资金进入监管账户后,资金监管机构通过监管系统计算出监管资金额度并实施全程监管,房地产开发企业可以自行提取全程监管资金以外的资金,优先用于项目工程有关建设。

五是监管资金提取:房地产开发企业按照取得商品房销售许可、主体结构验收、竣工验收、竣工验收备案、完成不动产首次登记等资金使用节点申请拨付监管资金

六是解除监管:房地产开发企业办理不动产首次登记后可申请解除监管,资金监管机构在2个工作日内解除对监管账户的监管。

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